Introduction : vers une nouvelle ère de l’investissement immobilier

Longtemps réservés à une sphère technophile ou spéculative, les crypto-actifs sont en train de s’imposer comme des outils concrets de transaction dans l’économie réelle. L’un des domaines les plus emblématiques de cette évolution est sans doute l’immobilier. Acheter un appartement ou une maison avec des cryptomonnaies n’est plus une utopie futuriste : c’est une réalité juridique, fiscale et opérationnelle, à condition d’être bien accompagné.

Mais comment transformer ses bitcoins ou ses ethers en clés d’un bien immobilier ? Quels sont les obstacles à anticiper, les règles à respecter et les opportunités à saisir ? Cet article propose un tour d’horizon pédagogique du sujet, à l’attention des particuliers désireux de concrétiser un projet immobilier avec leurs actifs numériques.

I. Comprendre les règles du jeu : cadre juridique et fiscal

1. Crypto-actifs et droit français : entre tolérance et précautions

En droit français, les crypto-actifs ne sont pas une monnaie ayant cours légal. Cela signifie que nul ne peut être contraint de les accepter comme moyen de paiement. Par défaut, une transaction immobilière doit être réglée en euros. Toutefois, si le vendeur accepte expressément d’être payé en crypto-actifs, la transaction est juridiquement valable. On parle alors de « dation en paiement ».

👉 Conseil pratique : insérer une clause spécifique dans la promesse ou l’acte de vente, précisant que le vendeur accepte ce mode de règlement et reconnaît que le transfert de cryptomonnaies vaut libération de l’obligation de payer.

2. La fiscalité : un double enjeu pour l’acheteur et le vendeur

Du point de vue fiscal, deux sujets majeurs sont à anticiper :

• Pour l’acheteur, l’acquisition d’un bien en crypto-actifs est considérée comme une cession à titre onéreux de ces actifs, ce qui peut déclencher une imposition sur la plus-value réalisée. Elle est taxée au taux forfaitaire de 30 % (flat tax), avec possibilité de majoration via la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
• Pour le vendeur, la plus-value immobilière est également imposable (hors résidence principale), à hauteur de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), sauf abattement pour durée de détention.

👉 Astuce d’optimisation : il peut être intéressant d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu (si votre TMI est inférieure à 12,8 %), ou d’imputer d’éventuelles moins-values sur crypto-actifs pour réduire la base imposable.

3. Sécurité juridique et traçabilité des paiements

La traçabilité des fonds est une exigence centrale. Le blanchiment d’argent est sévèrement réprimé, et les acteurs impliqués (notaires, avocats, banques) sont tenus à des obligations strictes de vérification.

👉 Bon réflexe : faire constater le paiement via un prestataire PSAN (prestataire de services sur actifs numériques) agréé, pour garantir transparence et sécurité.

II. Préparer sa transaction : étapes clés et partenaires indispensables

1. L’importance d’un accompagnement spécialisé

Acheter un bien en crypto-actifs ne s’improvise pas. Il est fortement recommandé de se faire accompagner par des professionnels spécialisés, qui pourront non seulement rédiger les actes de manière sécurisée, mais aussi vérifier la légalité et la conformité de l’opération.

Leurs expertises sont précieuses notamment pour articuler :

• l’ingénierie financière de l’opération,
• l’analyse fiscale,
• les relations avec les prestataires enregistrés.

2. Des acteurs de confiance pour structurer la transaction

Plusieurs acteurs se sont positionnés pour encadrer et sécuriser les achats immobiliers en crypto-actifs :

• La banque Delubac & Cie, PSAN enregistré, propose un service complet incluant wallet séquestre, conversion des actifs, KYC/KYT et accompagnement juridique. Le notaire pilote la libération des fonds au moment de la signature.
• La plateforme Dwelly, quant à elle, facilite la mise en relation vendeur-acquéreur avec vérification d’identité (KYC) et d’origine des fonds (KYT), tout en proposant des annonces immobilières libellées en euros ou cryptos.

👉 Exemple concret : un acquéreur peut utiliser ses stablecoins pour régler le prix du bien via un wallet séquestre supervisé par un notaire, pendant que la banque convertit une partie des fonds pour couvrir les frais notariés, payables en euros.

3. La question de la volatilité : comment se prémunir

La forte volatilité des crypto-actifs est un risque réel dans une transaction immobilière. Pour sécuriser le prix et éviter les désaccords :

• Retenir la valeur du crypto-actif au jour de la signature,
• Annexer une attestation de valeur au contrat,
• Prévoir un cours de conversion de référence (ex. CoinMarketCap),
• Utiliser des stablecoins adossés à l’euro (ex : EurCV émis par SG-Forge).

III. Avantages et perspectives : pourquoi (et comment) acheter en crypto ?

1. Pour les acquéreurs : rapidité, efficacité, liberté

L’achat immobilier en crypto présente plusieurs bénéfices tangibles pour les particuliers déjà exposés à ces actifs :

• Réduction des frais de conversion (pas besoin de repasser par une banque classique),
• Absence de délai de transfert bancaire,
• Conservation des fonds dans la DeFi jusqu’au dernier moment,
• Souplesse d’exécution en cas de financement partiel par crypto.

Un acquéreur qui détient déjà des cryptos peut ainsi réagir plus rapidement qu’un acheteur classique en euros, ce qui peut faire la différence dans un marché tendu.

2. Pour les vendeurs : diversification et ouverture au marché international

Du côté des vendeurs, accepter une vente en crypto permet :

• d’accéder à une nouvelle base d’acheteurs (internationaux, fortunés, crypto-natifs),
• de raccourcir les délais de transaction,
• de valoriser un bien différemment.

Il est toutefois recommandé d’accepter partiellement le paiement en euros afin de pouvoir régler l’impôt sur la plus-value immobilière, qui reste exigible en devise fiduciaire.

3. Un marché en expansion rapide

Les retours d’expérience de professionnels comme Dwelly confirment l’intérêt croissant pour ce type d’opérations. Plusieurs biens ont déjà été vendus en tout ou partie en cryptos, et la demande est en forte croissance. La finance décentralisée (DeFi) pourrait même, à terme, intégrer des mécanismes de prêt crypto pour financer des acquisitions.

Conclusion : osez franchir le cap, mais avec méthode

L’achat immobilier en crypto-actifs n’est plus une simple curiosité technologique : c’est une solution viable, encadrée et désormais accessible. Mais attention : ce type d’opération demande rigueur, anticipation fiscale et accompagnement juridique. En somme, il ne s’agit pas seulement de détenir des cryptos, mais de savoir les mobiliser dans un cadre sécurisé et conforme.

Que vous soyez un particulier souhaitant diversifier votre patrimoine, un investisseur crypto-natif, ou simplement curieux des nouvelles opportunités offertes par la blockchain, il est temps de considérer l’immobilier comme un terrain d’application naturel pour vos actifs numériques.

✅ Prochaine étape ? Entourez-vous des bons partenaires : avocat fiscaliste, notaire sensibilisé, banque ou PSAN aguerri… et transformez vos cryptos en patrimoine réel.